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国瑞置业上市5周年:销售依赖北京市场 高成本“借新还旧”净负

中国财经网9月23日讯(记者舒悦和刘小飞)2014年7月7日,郭蕊房地产在香港交易所上市。经过五年多的上市,郭蕊房地产的股价达到4.43港元的峰值。过去一年,郭蕊房地产长期徘徊在发行价以下,截至9月20日,收盘价为每股1.42港元。

至于二级市场的长期低迷,郭蕊房地产在接受中国网财经记者采访时表示:“二级市场股价的波动受到政策、市场和总体环境等多种因素的影响,但它坚信市场最终会回归价值投资。该公司致力于做好主营业务,提高盈利能力,为股东和投资者带来更好的回报。”

与股价下跌不同的是,郭蕊房地产自上市以来不断扩大销售规模。数据显示,2014年至2018年,郭蕊房地产销售额分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元、148.76亿元和219.13亿元。2019年,郭蕊房地产将合同销售目标定为280亿元,其中上半年完成128.3亿元,年目标完成率为46%。

郭蕊房地产表示,在市场竞争和监管的压力下,公司顺应市场形势的变化,实施政策,优化产品结构,以满足不同层次的市场需求,有效增加市场份额,促进销售快速增长。

然而,从整个房地产行业来看,规模快速增长的郭蕊房地产仍然落后。根据克里最近公布的排名,今年上半年,郭蕊房地产在全国房地产企业中排名第84位。资料显示,郭蕊房地产成立于1994年。同年成立的富力房地产年销售额已经超过1000亿元,2018年禹州房地产年销售额也超过500亿元。

一半以上的销售额来自北京市场

郭蕊房地产始于汕头,成长于北京。今天的销售业绩与北京密切相关。以2019年上半年为例,北京贡献66.87亿元,占郭蕊房产销售额128.28亿元的52.1%。苏州和崇明岛分别排名第二和第三,销售额分别为14.13亿元和7.31亿元,分别占11%和5.7%。

从项目角度看,北京丰台西铁营、海淀翠湖、丰台小湾窑的合同销售额分别为11.76亿元、19.05亿元和35.56亿元,合计66.34亿元,占总销售额的51.7%。据了解,丰台小湾窑是郭蕊和世茂房地产在2018年以31.25亿元的价格赢得的住宅用地。郭蕊拥有该项目的51%。

除了住房,郭蕊房地产近年来在商业上也做出了很大努力。据2019年《中国日报》报道,郭蕊房地产目前拥有12处投资物业,其中5处位于北京。公司总租金收入为2.85亿元,其中北京项目出资2.6亿元。无论是住宅还是商业,郭蕊房地产对北京市场都有一定的依赖性。

然而,从土地储备的角度来看,郭蕊房地产在京津冀地区似乎没有多少土地储备。据2019年《中国日报》报道,截至6月30日,郭蕊房地产总土地储备面积为1608万平方米,相应价值超过1200亿元,平均土地成本为2878元/平方米。从城市群分布来看,京津冀、广东港和长三角地区分别占23%、21%和9%。

在2019年《中国日报》上,郭蕊房地产没有披露报告期内新的土地和仓储情况,中国在线的财经记者也没有从其他渠道找到相关信息。然而,与2018年底的数据相比,郭蕊房地产的总土地储备减少了60多万平方米。

谈到未来的土地收购策略,郭蕊房地产公司告诉China.com财经记者,该地区以海湾地区为重点,通过合作开发和城市更新获得资本占用少、风险低、价值高的项目。没有为规模设定具体目标,但强调土地的质量和价值。

净资本负债率为147%

随着销售规模的扩大,郭蕊房地产公司的债务也在上升。

截至2019年6月30日,郭蕊房地产公司债务总额为619.82亿元,是2014年同期177.37亿元的2.49倍。净资本负债率为147%,而据相关部门统计,2019年上半年上市住房企业平均水平为117.7%。

郭蕊房地产今年也发行了高成本债券。2019年2月和3月,郭蕊房地产发行了4.55亿美元的优先票据,票面利率为13.5%。融资的主要目的是“借新还旧”。

虽然净资产负债率超过平均水平,进行了高息融资,但今年上半年郭蕊房地产仍被评为“风险控制五大上市公司”。

一些市场参与者认为,郭蕊房地产公司在财务表现上承受不起这一荣誉。对此,郭蕊房地产表示,住房公司的负债率普遍较高。目前的债务规模符合郭蕊房地产目前的发展阶段。该公司从未出现过任何债务违约,并享有良好声誉。该公司对其目前的偿债能力有信心。

值得一提的是,去年9月10日,S&P将郭蕊房地产的长期本金信用评级从“乙”下调至“乙”,前景看好。同年12月24日,S&P将郭蕊房地产的长期本金信用评级“b-”和未偿优先无担保债券的长期债务评级“ccc+”列入负信用观察名单。关于一年前的降级,郭蕊房地产在回复China.com财经记者时指出,S&P的评级是随着公司未来发展而动态调整的过程。从目前的市场情况来看,信用评级下调只是暂时的,也是中国房地产行业调整过程中不可避免的痛苦。随着郭蕊房地产适销项目的增加和商业房地产租赁收入的进一步增加,公司的财务结构将更加稳定。

这个项目被投诉有质量问题。

郭蕊房地产告诉中国知网的一名财经记者:“公司今年的重点工作是减少债务,实现项目的高周转率,牢牢把握还款和库存。”

一些房地产专家在接受中国网财经记者采访时说:“对于房地产企业来说,高营业额是一把双刃剑。一方面,快速征地、快速开发、快速去资本化、快速还款和快速征地的过程可以迅速增加市场供应量;但另一方面,如果企业的营业额过快,而企业本身又不具备相应的经营能力,很有可能在其自身的资本链中出现问题。同时,在这种管理导向的指导下,工程质量可能得不到保证,从而带来一些质量问题。”

中国网财经记者近日接到北京国瑞西蜀业主的投诉,称住宅区存在漏水等严重的质量问题,业主还表示该项目存在虚假的网络标志。在Renmin.com当地领导的留言板上,一些北京国瑞西墅的业主也表示,他们购买的房子存在诸如墙面建筑材料不合格等问题。

针对上述投诉是否属实,China.com财经记者向郭蕊房地产寻求确认。但是,郭蕊房地产并没有直接回答这个问题,只是说项目公司会就业主已经回应的个别问题与业主保持顺畅沟通,真正让业主的要求放心,让业主放心。

今年4月,郭蕊地产旗下的郭蕊紫金台项目也遭遇了业主的维权。一些业主报告称,此前在自己购买的郭蕊紫金台项目中声明的产权为商品房,计划用途为酒店公寓。在房屋交易和使用过程中,总是按照普通住宅进行管理。然而,今年1月,业主在出售该房屋时被告知,该房屋为商务厅项目,上市交易受北京商务厅326新政策的限制。

(责任编辑:刘小飞)